上千家房企一头扎进猪圈，借养猪之名行圈地之实？

在“三道红线”的重压下，房企纷纷开始另谋出路。

与此同时，近期正处于“猪在风口飞”的时点。此轮“猪周期”从2018年开始，猪肉价格已经连续飙升近2年，甚至因此被称为“史上最强猪周期”。

有股民分析了牧原股份(002714,股吧)和贵州茅台(600519,股吧)的季报后，得出了一个结论，即“1头猪=2瓶茅台(600519)酒的利润”。如此可观的收益，也吸引了大批房地产企业跨界入圈。

天眼查数据显示，中国目前有超过1400家经营范围同时包含“猪”和“房地产”的企业，其中6成以上的企业成立于近5年。从地域分布来看，广东省相关企业数量位居第一，占全国总量的44%。

作为中国养猪三巨头之一，新希望集团的董事长刘永好也发现了越来越多房企转行的趋势。他在近期一次演讲中指出，“今天房地产转行做养猪的，我们简单地算了一下全国超过1000家。”

房企养猪从扶贫开始

公开信息显示，国内最早入局养猪的房企是万达。2014年12月，万达董事长王健林宣布要在贵州丹寨县投资10亿元，建立30万头规模的土猪养殖厂和屠宰加工厂，并以扶贫方式让每户农民入股，且收益归农民。

兴许是英雄所见略同，随后陆续传来其他头部房企加入养猪大军的消息。

2016年，许家印率领恒大加入养猪大队，地点也选在了贵州，并投资3亿元建立了110多个养猪为主的农牧基地。

但从较早期入局的万达和恒大来看，房企养猪一度被赋予了“扶贫”的意味。直至万科在2015年的入局，才真正显现出了房企进军养殖业的雄心壮志。

2015年，万科以8%的持股比例设立绿倍生态科技有限公司。该公司在官网中介绍称，要利用领先的微藻科技，为养殖业可持续发展提供保障，为养殖业创造更高的利润。

2017年，万科的养猪事业再上台阶——它又成立了一家深圳六园企业发展有限公司，其后通过投资以及控股子公司投资的方式，分别入股了河南华扬桑树坪猪基因技术有限公司（经营范围包括育种、猪场管理技术与育种技术推广等）和山东环山集团（经营范围包括食品、养猪、蛋禽、饲料事业）等。

2018年，被称为“宇宙第一房企”的碧桂园也杀入了养猪业，大张旗鼓地成立了“碧桂园农业控股有限公司”，同时还招募了一批专业的“养猪事业负责人”。碧桂园的动作直接升级了房企养猪的战况，至此，万达、恒大、碧桂园、万科等房地产龙头企业都从地产圈跨界进入了农业圈。

这也与住房市场从增量买入存量、房地产利润下滑、行业处于下行周期有关。根据央行发布的2019年《家庭财富调查报告》显示，我国户均拥有住房1.5套，其中40%以上拥有两套，城镇人均住房面积也接近40平方米。对房地产企业而言，这些数据意味着：房子绝对短缺的时代已经结束。

对于重资产、高负债的房地产开发商而言，一旦高周转的模式被按下暂停键，房企在高速增长环境下所掩盖的各种问题也会逐步浮出水面。

房子越来越卖不动的同时，2018年开始抬头的“猪周期”却让不少房企看到了新的希望，原来养猪也是一门好生意。以龙头猪企牧原股份为例，2019年的年报显示，该公司全年实现净利润61.14亿元，同比增长1075.37%。

相比之下，上市房企的“成绩单”则显得失色。根据中国房地产行业领先的大数据应用服务商易居克而瑞(CRIC)的统计，2019年50家典型上市房企年实现总体毛利润同比增长13.2%，毛利增速较2018年大幅下降30个百分点。

虽然养猪企业今年赚得盆体满钵，但也有业内人士分析指出，“猪周期”可能即将迎来拐点，并预计养猪红利期可能仅剩不到2年。

最新的数据显示，根据12月9日发布的11月全国居民消费价格（CPI）数据显示，猪肉价格同比下降12.5%，降幅比上月扩大9.7个百分点。

借红利再捞一桶金？

养猪的红利期稍纵即逝，叠加近期持续上涨的养殖成本，房企为何还要争相入局？一名不愿意具名的业内人士接受时代财经采访时认为，房企“改行”养猪，其实还是做房地产的生意，“本质不变”。

自2018年发生非洲猪瘟疫情以后，中国进入“缺猪”时代。东北农业大学现代农业发展研究中心教授王刚毅12月8日接受时代财经采访时表示，“生猪产业与CPI以及整个宏观经济的稳定密不可分，这几年（国家）对于养猪业一直在做政策上的扶持。”

国家对企业开展养猪事业的高度支持，也体现在了土地政策上。

在非洲猪瘟之后，农业农村部在2019年对过去相对严格的养殖用地审批做出宽松。相关政策的解读指出，在猪舍建设上，国家采取申请生猪养殖用地不需办理建设用地审批手续的措施；在不占用永久基本农田前提下，允许使用一般耕地，无需占补平衡，以及配套设施用地取消15亩上限规定。

这意味着生猪养殖设施用地可由养殖场（户）与乡镇政府、农村集体经济组织通过协商并签订用地协议的方式获得用地。由此可见，养猪拿地一定程度上是开了“绿色通道”。

然而养猪拿到的地还是农业用地，并不能直接用于建设用地。北京金诉律师事务所主任、房地产律师王玉臣向时代财经表示，如果想把农用地变为开发商可以用来开发建设的建设用地，还需要走很严格的法定程序，其中就包括将集体土地征为国有土地。“征为国有土地以后，如果开发商还想拿这块地，依旧需要通过招拍挂去拿地。”

但王刚毅对时代财经记者指出，重庆“地票改革试点”的方案巧妙解决了这个问题。

重庆地票改革有一个特点，就是政府将农村闲置的建设性用地变为地票，并允许开发商在土地地票交易所跨区购买地票，之后再以“耕地占补平衡”的方式，把欠发达地区的建设性用地与发达地区的农业用地相互置换。

虽然这个方案起初是为了解决欠发达地区的经济发展，但后续也开始被发达地区借鉴使用。

“实际上，农用地灵活置换成建设用地的政策，对于房地产来说就是新一轮的圈地运动。”王刚毅还透露，他之前去考察过多个房地产企业，发现实际上认真养猪的企业并不多。

不仅如此，2020年1月1日正式施行的新《土地管理法》也为农地上市交易打开了一个口子。其中，新法允许集体经营性建设用地入市，从根本上扫除了原有集体建设用地需依法转为国有土地后，才可作为经营性建设用地入市出让的法律障碍。

上述房地产业内人士还指出，房企现在也盯上了集体建设用地可以盘活的政策。

他表示，集体建设用地盘活上市被限制只能发展经营性地产，例如商业地产、办公地产等，房地产企业意图可以发展长租公寓，或是拿到地之后等待政府收储出让。但他也表示，“最终目的肯定是想开发住宅”。

对于集体建设用地入市这一条，中国人民大学学术委员会副主任、农业与农村发展学院教授温铁军日前曾撰文称，地票交易的扩展，变成了发达地区的地方政府配合房地产商们再捞一桶金的制度优惠。

值得注意的是，养猪还需要具备足够的耐心。对比房地产一般在18个月的库存去化周期，从新建牧场到“收获果实”至少需要5年的时间。一头扎进养猪业的这些房地产企业们又是否能够耐得住寂寞，认真钻研养猪技术呢？

中国房地产数据研究院院长陈晟8日接受时代财经采访时称，“不排除有‘挂羊头卖狗肉’的企业，但还有一种可能，那就是房地产正在走‘产城融合’的发展模式，即第一产业、第二产业、第三产业相互叠加形成第六产业模式。”

第六产业的内涵是指，“1+2+3”等于6，“1×2×3”也等于6。

陈晟认为，头部房地产企业入局农业或是一件好事，因为他们不仅财力雄厚，而且还在土地的利用和规划上富有经验。“未来开发商需要下功夫，让养猪的环境不再是大家想象中的脏乱差，而是有效激活空间，把猪舍打造得和欧洲小镇一样漂亮，从而带动发展起休闲观光农业产业，激活农村活力，解决贫困问题。”